Acquistare un immobile rappresenta un impegno economico rilevante e richiede verifiche accurate già prima della firma del contratto preliminare.
La visita dell’abitazione e la valutazione del prezzo non sono sufficienti. Prima di assumere un obbligo contrattuale è opportuno controllare la situazione giuridica, catastale e urbanistica dell’immobile, oltre al contenuto della documentazione sottoposta alla firma.
Una verifica preventiva può ridurre il rischio di controversie, spese impreviste o difficoltà nella successiva stipula dell’atto definitivo.
Verificare chi è il proprietario dell’immobile
Il primo controllo riguarda la titolarità dell’immobile.
È necessario verificare che il soggetto che intende vendere sia effettivamente proprietario e abbia il potere di disporre del bene. Occorre quindi esaminare l’atto di provenienza, ossia il documento attraverso il quale il venditore ha acquistato la proprietà.
La provenienza può derivare, ad esempio, da:
- una precedente compravendita;
- una successione;
- una donazione;
- una divisione;
- un provvedimento giudiziale.
La natura dell’atto di provenienza può incidere sulla sicurezza e sulla gestione dell’operazione. Per questo motivo non dovrebbe essere considerata una verifica meramente formale.
Controllare la presenza di ipoteche o altri gravami
Prima di comprare casa è opportuno verificare se sull’immobile siano presenti ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali o altri vincoli.
L’ispezione ipotecaria consente di consultare i registri immobiliari e ricostruire le formalità riferite al bene o al proprietario.
La presenza di un’ipoteca non impedisce necessariamente la vendita, ma richiede che vengano individuate modalità precise per la sua cancellazione. Diversa può essere la situazione in presenza di un pignoramento o di una controversia trascritta.
Questi aspetti devono essere esaminati prima di versare somme significative o assumere obblighi definitivi.
Distinguere regolarità catastale e regolarità urbanistica
La situazione catastale e quella urbanistico-edilizia riguardano profili differenti.
La documentazione catastale permette di identificare l’immobile, verificarne i dati e confrontare la planimetria depositata con lo stato dei luoghi.
La regolarità urbanistica riguarda invece la corrispondenza dell’immobile ai titoli edilizi e alle autorizzazioni rilasciate dal Comune.
Una planimetria catastale apparentemente corretta non dimostra, da sola, che tutti gli interventi eseguiti sull’immobile siano stati autorizzati dal punto di vista edilizio.
Prima dell’acquisto può quindi essere opportuno incaricare un tecnico qualificato di verificare:
- i titoli edilizi;
- le eventuali modifiche apportate;
- la conformità dello stato attuale;
- la presenza di pratiche di sanatoria;
- l’agibilità, quando rilevante.
Esaminare la situazione condominiale
Quando l’immobile fa parte di un condominio, è utile acquisire informazioni sulla gestione condominiale.
In particolare, l’acquirente dovrebbe verificare:
- l’esistenza di spese condominiali non pagate;
- la presenza di lavori straordinari già deliberati;
- eventuali controversie in corso;
- il regolamento condominiale;
- le limitazioni all’utilizzo dell’immobile;
- la situazione degli impianti e delle parti comuni.
Lavori straordinari già approvati possono avere un’incidenza economica significativa. È quindi opportuno disciplinare chiaramente nel contratto quali spese resteranno a carico del venditore e quali saranno sostenute dall’acquirente.
Leggere attentamente la proposta di acquisto
La proposta di acquisto non deve essere considerata una semplice manifestazione di interesse.
Quando viene accettata dal venditore, può produrre effetti contrattuali e vincolare le parti alle condizioni indicate.
Prima di firmarla è importante verificare:
- il prezzo;
- l’importo versato;
- la qualificazione della somma come deposito o caparra;
- il termine per il contratto definitivo;
- le condizioni per ottenere un mutuo;
- la consegna dell’immobile;
- la presenza di arredi o pertinenze;
- le conseguenze dell’inadempimento.
Le clausole devono essere formulate con precisione, soprattutto quando l’acquisto dipende dall’ottenimento di un finanziamento.
Il contratto preliminare
Con il contratto preliminare, comunemente chiamato compromesso, venditore e acquirente si obbligano a concludere successivamente il contratto definitivo.
Prima della firma devono essere già chiariti gli elementi principali dell’operazione e le eventuali criticità emerse dalle verifiche.
In determinate situazioni può essere opportuno valutare la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari. La trascrizione offre una tutela ulteriore rispetto a eventi o formalità pregiudizievoli successivi, ma la sua convenienza deve essere valutata in relazione al caso concreto.
Perché effettuare i controlli prima della firma
Rimandare le verifiche al momento del rogito può essere rischioso.
Una proposta già accettata o un preliminare già sottoscritto possono vincolare le parti, rendendo più complessa la gestione di problemi scoperti successivamente.
Effettuare i controlli prima di firmare permette invece di:
- conoscere la reale situazione dell’immobile;
- negoziare clausole adeguate;
- subordinare l’acquisto alla risoluzione di determinate irregolarità;
- evitare il versamento prematuro di somme;
- ridurre il rischio di contenzioso.
Conclusione
Prima di comprare casa è opportuno verificare non soltanto il prezzo e le condizioni materiali dell’immobile, ma anche la proprietà, la presenza di gravami, la regolarità urbanistica e catastale e il contenuto degli accordi contrattuali.
Ogni compravendita presenta caratteristiche specifiche. Un esame preventivo della documentazione consente di individuare eventuali criticità prima che l’acquirente assuma obblighi difficili da modificare.
Per valutare la documentazione e le clausole relative a una compravendita immobiliare è possibile richiedere una consulenza legale.
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